Домой

Методология формирования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города




НазваниеМетодология формирования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города
страница1/3
Дата29.04.2013
Размер0.63 Mb.
ТипАвтореферат
Содержание
Москва - 2007
Общая характеристика работы
Целью диссертационной работы
Объектом исследования
Предметом исследования
Теоретической и методологической основой исследования
Научная новизна исследования
Практическая значимость
Достоверность полученных результатов
На защиту выносятся
Апробация и внедрение результатов исследования.
Объем и структура работы.
Основное содержание работы
Классификация объектов реконструкции по степени сложности (категории)
Макроэкономические факторы
Факторы рынка строительной продукции
Макроэкономические показатели
Факторы риска рынка строительной продукции
Основные выводы и предложения
Основные результаты диссертации изложены в следующих публикациях автора
...
Полное содержание
Подобные работы:
  1   2   3


На правах рукописи


Хайкин Владимир Григорьевич


МЕТОДОЛОГИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ПОТЕНЦИАЛА ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ И ОБНОВЛЕНИИ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ КРУПНОГО ГОРОДА


Специальности: 18.00.04 – «Градостроительство, планировка

сельских населенных пунктов»

05.02.22 – «Организация производства (строительство)»


Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

доктора технических наук


Научный консультант:

Доктор экономических наук, профессор Грабовый П.Г.


^ Москва - 2007


Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования - Московском государственном строительном университете.


Научный консультант: доктор экономических наук,

профессор Грабовый Петр Григорьевич.


Официальные оппоненты: доктор технических наук,

профессор Касьянов Виталий Федорович.


доктор технических наук,

профессор Яровенко Сергей Михайлович.


доктор технических наук,

профессор Мищенко Валерий Яковлевич.


Ведущая организация: Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования -

Санкт – Петербургский государственный

архитектурно – строительный университет


Защита состоится ___ октября 2007 года в 10 часов в ауд. 312 на заседании диссертационного совета Д 212. 153.01.


С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского института коммунального хозяйства и строительства.


Автореферат разослан «____» сентября 2007 г.


Ученый секретарь

диссертационного совета: Римшин В.И.



  1. ^ ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Переход к рыночной экономике, осуществляемый в последние десятилетия, вовлечение в хозяйственный оборот субъектов инвестиционной деятельности всех форм собственности, демонополизация жилищной сферы и развитие конкурентной среды, существенные изменения в технике, технологии и организации строительного производства предопределили необходимость кардинального пересмотра традиционных подходов в градостроительной стратегии, политике и практике.

В настоящее время реализуются современные структуры менеджмента, основанные на новых управленческих и организационных технологиях. Новые проектные решения, ориентированные на приоритетные решения социальных задач, изменили облик строящихся объектов и застройки городов и регионов.

Прошедшее десятилетие экономических преобразований в стране не в достаточной мере способствовало решению жилищной проблемы в части сохранения жилищного фонда и принятия действенных мер по предотвращению его преждевременного износа. Этот процесс включает мониторинг состояния существующих зданий на постоянной основе, снос ветхих зданий, проектирование и строительство новых, реконструкцию и модернизацию существующего фонда, проведение капитального ремонта и техническую эксплуатацию на всех этапах.

Основными законодательными документами, регулирующими градостроительную деятельность, являются: Гражданский Кодекс РФ, Конституция РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ и другие законодательные и нормативные акты РФ.

Градостроительным кодексом определен порядок градостроительного развития городов. Экономическую основу местного самоуправления в городах составляет муниципальная собственность, а также часть имущества, находящегося в государственной собственности РФ и переданного в управление органам местного самоуправления.

При организации процесса обновления жилищного фонда применяются два направления:

1. Реконструкция и модернизация существующего фонда.

2. Новое строительство на месте сноса непригодного к проживанию фонда.

Состояние существующего жилищного фонда, а также ежегодный прирост непригодного к проживанию фонда является одной из основных проблем каждого региона, города. Переход на проведение комплексной реконструкции территории, т.е. развитие застроенной территории в городах России позволит преодолеть накопившееся многолетнее отставание по уровню качества и масштабов городского обустройства.

При принятии градостроительных решений по развитию застроенных территорий, прежде всего необходимо учитывать социальный аспект (потребность и пожелания жителей реконструируемых территорий), а также инженерию, транспорт, экологию, природоохранные мероприятия, сохранение исторически ценных строений и многое другое.

Под обновлением жилищного фонда автор понимает комплексное развитие застроенной территории с решением всех упомянутых вопросов.

Объективной необходимостью является разработка концепции комплексной реконструкции и развития застроенной территории с учетом ее территориальных особенностей.

Данные мероприятия являются одним из этапов реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Многие вопросы, касающиеся организации и проведения комплексной реконструкции территорий сложившейся застройки в крупных городах, определение источников финансирования с учетом интересов жителей, города и потенциальных инвесторов, максимально эффективного использования имеющихся градостроительных, земельных, имущественных и других резервов, продолжают оставаться малоизученными.

Система обновления жилищного фонда охватывает производство и строительство, обращение и потребление (накопление) в рамках единого процесса оборота материальных и инвестиционных ресурсов, а также обеспечивает необходимую взаимосвязь строительного производства, доходов инвесторов и конечного спроса на готовую строительную продукцию.

Любая производственная система, подлежащая воспроизводству, требует создания ресурсного потенциала, т.е. необходимым условием существования и развития системы является привлечение ресурсов в ее воспроизводство. Проведенный автором анализ теоретических предпосылок и практических условий формирования производственного потенциала обеспечения процессов воспроизводства подтверждает, что к настоящему моменту сложились объективные условия для активизации деятельности по осуществлению комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки на территориальном уровне в региональной системе с соответствующей разработкой рекомендаций по их регулированию.

Воспроизводственный потенциал города выступает как совокупность ресурсных подсистем, соответствующих территориальным воспроизводственным циклам. Воспроизводственные циклы можно рассматривать как «относительно самостоятельную подсистему регионального и территориального воспроизводства с постоянно возобновляющимися процессами, обеспечивающими непрерывность функционирования составных элементов региональной системы и их взаимосвязей». Таким образом, рассмотрение процесса воспроизводства в градостроительном аспекте позволило автору выделить ряд ключевых позиций для решения конкретных проблем, поставленных в ходе исследования, а именно:

•территориального процесса воспроизводства в региональной системе, как расширенного воспроизводства на новом качественном уровне, с учетом ресурсного потенциала территории и его дальнейшего рационального использование для повышения благосостояния и обеспечения необходимых условий жизнедеятельности населения города;

•выделения воспроизводственных циклов на основе разграничения объектов и средств, обеспечивающих процесс воспроизводства;

•определения количественного критерия оценки состояния воспроизводственного процесса - пропорции воспроизводства, складывающихся под влиянием интересов субъектов территорий;

•обеспечение управленческой деятельности территориальных и муниципальных органов власти: организация, создание условий для реализации системы воспроизводственных циклов на территории крупного города;

•определение экономических интересов субъектов воспроизводства и их согласование с целью решения социально-экономических и производственных задач развития города.

В связи с вышеизложенным, научной гипотезой исследования является рациональное использование производственного потенциала города в сочетании с выбором эффективного организационно-управленческого механизма деятельности муниципальных органов управления и уполномоченных организаций, использующих методологию управления проектами при реализации программ развития застроенных территорий за счет развития различных методов воспроизводственных процессов реконструкции и обновления сложившейся застройки территории с учетом рисков и уровня инвести­ционного потенциала территорий города.

В предлагаемой постановке проблема не исследовалась, хотя отдельные стороны реконструкции сложившейся застройки освещались в трудах известных отечественных и зарубежных ученых, в методической и нормативно-правовой литературе. Среди наиболее известных исследователей этого направления следует назвать В.М. Бондаренко, Ю.П. Бочарова, М.В. Борщевского, С.Н. Булгакова, В.Г. Глушкову, А.Э. Гутнова, Г.Е.Голубева, Г.С. Гранова, И.А. Ильина, В.Ф. Касьянова, О.К. Кудрявцева, И.С. Лоури, Г.М. Лаппо, П. Мерлена, Г.А. Малояна, В.Д. Могилевского, В.Г. Назаренко, Е.Н. Перцика, В.С. Румянцева, Б.Л. Шмульяна, П.Г. Щедровицкого, А.Я. Якобсона и др.

Следовательно, в градостроительной сфере организационные процессы и механизмы управления комплексной реконструкции и обновлением сложившейся застройки в городах России становятся все более актуальными и первостепенными по значимости.

^ Целью диссертационной работы является теоретическое и научное формирование эффективных градостроительных и организационно-производственных механизмов комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки в крупных городах, обеспечивающих целенаправленное использование производственного потенциала с учетом инвестиционной привлекательности земельно-имущественного комплекса города и рыночных приоритетов застройщиков недвижимости, что обеспечивает устойчивое развитие процессов строительства жилья и соблюдение социальных интересов населения.

Для достижения указанной цели исследования поставлены и решены следующие задачи:

- выполнен анализ современного состояния производственного потенциала и результатов реализации программ реконструкции крупных российских городов;

- обобщен существующий отечественный и зарубежный опыт развития селитебной территории города с учетом его социально-экономических условий и обоснована роль реконструкции и обновления в решении проблем сложившейся застройки;

- выявлены проблемы аварийности и ветхости домов, определены основные факторы, влияющие на стратегические направления и методы управления процессами комплексной реконструкции жилищного фонда в сложившихся жилых районах и микрорайонах;

- обоснованы научные принципы выбора вариантов эффективных решений по формированию возможностей основных участников градостроительной деятельности, обеспечивающих воспроизводство объектов недвижимости в увязке с производственным потенциалом города;

- предложены концептуальные подходы по сложившейся застройке жилых кварталов и обоснованы методологические принципы организации работ по привлечению и использованию производственного потенциала предприятий строительного комплекса и муниципальных органов управления при воспроизводстве объектов недвижимости;

- разработаны методологические основы формирования производственного потенциала с учетом выбора совокупных факторов градостроительной и социально-экономической среды;

- разработана модель оптимальной структуры реконструкции и обновления сложившейся городской застройки и методические рекомендации по оценке привлекательности и потенциала территорий;

- выполнена экспериментальная оценка и сравнительный анализ потенциалоемкости градостроительной среды, определены экономическая эффективность деятельности основных участников программы комплексной реконструкции и обновления жилой застройки;

^ Объектом исследования являются основные участники инвестиционно-строительного процесса - муниципальные органы управления, организации застройщиков и пользователи объектов жилищной недвижимости, осуществляющие деятельность по реализации и использованию градостроительных проектов комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки.

^ Предметом исследования являются процессы, связанные с воспроизводством недвижимости, методы комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки города.

^ Теоретической и методологической основой исследования являются положения общей теории систем, современные теории и фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам организации, содер­жания и управления недвижимостью, законодательные акты Российской Федерации и нормативные документы, определяющие стратегию развития экономики страны. В процессе исследования использованы методы системного, логического, корреляцион­но-регрессионного, экономико-статистического, математического и имитационного моделирования, экспертных оценок, использованы результаты анализа управления производственным потенциалом предприятий и фирм жилищно-коммунального комплекса различных форм собственности.

^ Научная новизна исследования состоит в обосновании научных принципов и разработки методологии формирования производственного потенциала при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города, которая идентифицирована как особый вид градостроительной, инвестиционной и управленческой деятельности, призванной в соответствии с разработанными основными направлениями организации жизнедеятельности городской среды обеспечить эффективное воспроизводство объектов недвижимости в муниципальных образованиях

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:

1. На основе анализа градостроительной, социальной и экономической практики формирования застройки крупных городов советского периода, показано ее несоответствие основным параметрам городской среды жизнедеятельности в соответствии с современными рыночными требованиями.

2. Предложенный системный подход к реализации процесса обновления сложившейся застройки позволяет обеспечить ее расширенное воспроизводство и учитывает интересы населения, местных органов власти и девелоперов. При этом учитываются потребительские качества жилья, инвестиционная привлекательность территории и возможности городских властей по эффективному использованию производственного потенциала с учетом снижения рисков и обеспечения требуемой доходности.

3. Предложена и обоснована концепция комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки как особого вида интегрированной организационно-производственной системы, синхронизирующей многопрофильную деятельность предприятий строительного комплекса по эффективному использованию и наращиванию производственного потенциала для качественного сохранения и обновления объектов жилищного фонда.

4. Разработана методология формирования производственного потенциала при воспроизводстве объектов недвижимости с оценкой уровня конкурентоспособности и потенциалоемкости производственной системы.

5. Предложены принципы и методические приемы выбора инвестиционно-строительных проектов при формировании программы реконструкции и обновления сложившейся застройки, с учетом механизма определения оптимального портфеля заказов для девелоперской компании.

7. Разработаны критерии и процедуры оценки потенциалоемкости градостроительной среды, интегральный показатель организационной надежности предприятий инвестиционно-строительного комплекса и муниципального органа управления.

^ Практическая значимость диссертации заключается в том, что применение разработанных автором научных положений и рекомендаций по организации комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки города, будет способствовать оптимизации формирования инвестиционно-строительного портфеля муниципальной недвижимости в г.Москве при разработке среднесрочной и долгосрочной целевых программ и реализации практических мер по повышению эффективности воспроизводства программных мероприятий.

^ Достоверность полученных результатов подтверждена применением со­временных теорий принятия решений, основных положений науки о градостроительной деятельности, технологии, организации и управления, использованием системного подхода, концепции ус­тойчивого развития сложных систем и их организационно-технологической на­дежности, обоснованных методов теоретических и экспериментальных исследо­ваний, методологических и научно-практических положений, разработанных ав­тором, а также применением репрезентативного объема статистических данных, представляющих собой обширный массив информации по исследуемой проблеме.

^ На защиту выносятся:

1. Методология формирования производственного потенциала основных участников инвестиционно-строительной деятельности, занятыми в реализации городской программы реконструкции и обновления сложившейся застройки.

2. Системный подход к процессу качественного обновления территорий жилых районов и микрорайонов.

3. Методические принципы и положения по оценке имеющегося потенциала территории города и проектных предложений по сложившейся застройки жилых кварталов.

4. Теоретические основы и практические рекомендации по формированию портфеля заказов предприятиями ИСК и оценке потенциалоемкости их производственной системы.

5. Принципы формирования организационного механизма интеграции инвестиционно-строительных проектов и определения экономического эффекта хозяйственной деятельности основных участников при реализации городских программ реконструкции и обновления сложившейся застройки.

^ Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования использованы автором при разработке практических рекомендации по регулированию процессов комплексной реконструкции и обновления существующей жилой застройки г. Москвы, а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Московского государственного строительного университета.

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 32 печатная работа, в том числе 8 монографий, 2 учебника, 13 учебных пособий, 8 статей, общим объемом 215,39 п.л., в том числе 122,5 п.л. лично автором.

^ Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографии. Общий объем диссертации составляет 346 страниц, из них 28 таблиц, 70 рисунков. Библиографический список составляет 127 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов. Значительное место в нем занимают исследования российских ученых.


  1. ^ ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Россия сегодня – страна, где в городах и поселках городского типа, занимающих всего 1% ее территории, живет почти три четверти населения (73%). На общем фоне урбанизации ведущая роль принадлежит крупным городам, причем изменился сам характер урбанизации. Она перешла из фазы социалистической, государственно-обеспечиваемой, в новую фазу, когда на первый план выходят экономические и социальные интересы частных хозяйствующих субъектов, свободно выбирающих место для своего жилья и бизнеса, когда в значительной мере происходит разгосударствление собственности на землю и недвижимость.

Одним из важнейших аспектов развития городской среды является проведение комплексной реконструкции территорий сложившейся застройки города, направленное на создание благоприятных условий проживания и эффективное использование производственного, инженерного, научного и других потенциалов строительного комплекса.

Под комплексной реконструкцией и обновлением сложившейся застройки понимается особый вид градостроительной, организационной, экономической и социальной деятельности, направленной на коренное изменение существующей и создание принципиально новой многофункциональной и полноценной городской среды, отвечающей современным нормам и требованиям, органически соединяющей исторически ценное с перспективными требованиями к новой городской застройке.

В ходе исследования автором проанализированы формы градоустройства и дана оценка уровня существующих проблем крупного города.

Главным фактором, определяющим рост темпов реконструкции, является то, что многие крупные города к настоящему времени исчерпали свои внутренние территориальные ресурсы и испытывают острый дефицит в территориальных резервах, пригодных для освоения под массовую застройку без осуществления сложных и дорогостоящих мероприятий по подготовке территорий – выполнение работы по выводу собственников и проведение компенсационных мероприятий.

Результаты проведенного автором исследования показывают, что в последние два десятилетия городские и прилегающие территории крупных городов выросли в несколько раз. При этом темпы роста городов в среднем в 2-2,5 раза превышали темпы роста численности населения, что свидетельствует о преимущественно экстенсивном характере освоения земель. В этих условиях возникает потребность в интенсификации градостроительного освоения территорий, в т.ч. за счет повышения эффективности использования ранее освоенных земель и застройки в пределах существующих границ поселений.

Решение данной проблемы, по мнению автора, состоит в максимальном использовании для жилищного строительства территорий в пределах установленной городской черты, в более тщательном их анализе и жесткой регламентации для строительства объектов под городские нужды, то есть в ис­пользовании резервов селитебных территорий внутри застроенных городских территорий. Одним из таких резервов является возможность уп­лотнения пятиэтажной жилой застройки с одновременным сносом жилых домов, непригодных для проживания.

Предлагаемая концепция градостроительного подхода к регулированию процессов комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки предполагает:

- проведение процесса межевания, которое представляет собой комплекс землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости, выполненных на основании утвержденного в установленном порядке проекта планировки территории (квартала, микрорайона);

- застройку земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства;

- вовлечение в хозяйственный оборот недвижимого имущества, находящегося в собственности (аренде);

- рациональное сочетание градостроительных мероприятий с организационными (конкурсный подход к определению инвесторов, заказчиков и подрядчиков, создание уполномоченных организаций);

- проведение реставрационно-восстановительных работ и мероприятий по охране окружающей среды;

- активное применение различных технологий строительства;

- переход на сберегающие и реновационные технологии, конструкции и материалы и др.

Отказ от избыточного территориального разрастания городов в пользу их активной комплексной реконструкции и обновления должен создать предпосылки для движения от экстенсивного к интенсивному типу роста городов, изменению социального статуса региона и др. Признаки интеграции городской структуры можно наблюдать в появлении многофункциональных городских зон и комплексов, многопрофильных градостроительных узлов, в активном использовании подземного пространства.

Структурные и качественные изменения переводят на новый уровень перспективы архитектуры и градостроительства. Унифицированная применительно к застройке огромных массивов типология зданий и сооружений упрощала архитектурную композицию города, была непригодна для реконструкции. Особую значимость в условиях реконструкции имеет органичное взаимодействие новых форм архитектуры с исторически сложившимся окружением, утверждающее непрерывность развития городов и поселений, органическое сочетание внутренних и внешних условий, единство архитектурного и градостроительного решений

Основным содержанием градостроительной деятельности должно стать комплексная реконструкция и обновление существующей застройки путем сноса и замены ветхих зданий, непригодных для проживания и эксплуатации, современными, уплотнения промышленной застройки, модернизации объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, объектов социального назначения, восстановления природных компонентов городской среды.

Первостепенным в развитии градостроительства в крупных городах России должно быть создание комфортного и экономичного в эксплуатации жилища, отвечающего по своим техническим характеристикам современным нормам и стандартам, а также обеспечивающее надежное и безопасное проживание с учетом интересов различных слоев населения.

В жилищном строительстве необходим переход к интенсивному восстановлению и воспроизводству жилищного фонда и инженерных систем на основе разработки и реализации эффективных социальных и научно-технических программ и проектов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

Как отмечалось ранее, актуальность комплексной реконструкции и обновления сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание. Градостроительные - с низкой интенсивностью использования земель при наличии растущего дефицита территории для размещения объектов нового строительства, безликостью застройки в прошлом огромных жилищных массивов Экономические - с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.

Новые социально-экономические условия градостроительства в рыночных отношениях требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий. Комплексный подход к обоснованию методов реконструкции делает необходимым выбор участников инвестиционно-строительного процесса по степени их надежности и источникам инвестиций. В этой связи обоснование надежности застройщика актуально как для инвестора, так и для владельцев (пользователей) жилого фонда.

Стратегической целью реконструкции любой территории является создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и качество жизни, сохранение культурного наследия, а также развитие крупного города. При планировании реконструкции города необходимо исходить из приоритета интересов людей и долгосрочных интересов общества.

Необходимость обновления сложившейся застройки требует системного подхода к удовлетворению потреб­ностей населения в жилье, повышению качества проживания и уровня услуг. Из этого следует, что основной направленностью методов организации управления развитием жилой недвижимости является обеспечение сохранности и обновления жилищного фонда через расширенное воспро­изводство.

Проведенный автором анализ состояния жилищного фонда показал также чрезмерную увлеченность основных участников инвестиционно-строительной деятельности новым строительством с односторонним подходом - максимально быстрым извлечением прибыли без учета комплексного обновления существующей застройки.

Это привело к существенному ограничению спектра ре­монтных услуг, утрате индустриальных технологий капитального ре­монта, снижению потребительских характеристик домов. Исследование жилищного сектора России, представляющего собой одну из наиболее сложных и проблемных отраслей экономики, позволило выявить градостроительные технические, организационно-управленческие, экономические и социальные аспекты его реформирования.

Из сказанного выше можно сделать вывод: приоритет­ное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую перспек­тиву должны занимать реконструкция, модернизация и капитальный ремонт объектов жилищного фонда и инженерной инфраструктуры.

Как показали исследования, районы массовой застройки обладают некоторыми преимуществами, которые в полной мере ранее не учитывались. К ним относятся: бли­зость к зонам отдыха, удобное сообщение с центрами городов, сохранившееся социальное разнообразие (население этих микрорайонов состоит из людей разных слоев общества с различным заработком и квалификацией), более высокий потенциал к уплотнению и дальнейшему развитию, большими про­странственными резервами для дополнений в соответствии с новейшими гра­достроительными достижениями.

В период реформ в нашей стране градостроительство в полной мере ис­пытывает на себе все изменения социальных структур и экономики, и со сво­ей стороны, способно содействовать или сдерживать их. От направленно­сти градостроительной деятельности зависит решение многих социальных проблем - условий труда людей, их быта, отдыха, общения.

В зависимости от градостроительной ситуации, состояния жилищного фонда и ценности земельных участков реконструкция жилой застройки может вклю­чать:

- полный снос зданий существующего жилищного фонда с высвобождени­ем территорий под новую жилую застройку;

- выборочный снос ряда существующих жилых зданий с их заменой новыми с увеличением при этом жилого фонда и объектов обслужи­вания, реконструкцию и модернизацию сохраняемых жилых зданий (перепланировку квартир, пристройку угловых и торцевых секций вставки, встройки и др.).

Основой разработки сбалансированной градостроительной политики яв­ляются объективная оценка и предложения по эффективному использованию ресурсов градостроительного развития жилого фонда и территорий города. Соответствие качества жилья качеству территорий является условием эф­фективного градостроительного развития районов.

Автором выполнена оценка потребительских качеств планировки домов всех московских серий типовой индустриальной жилой застройки. Как оказалось, около 20% всего жилого фонда города характеризуется низкими качественными характеристиками по комфортности, составляющими 0,1 -0,2 европейского стандарта.

В табл. 1 представлена классификация объектов реконструкции исходя из технического состояния объекта недвижимости. Как показал анализ, на примере Москвы, в настоящее время проводится комплексная оценка микрорай­онов, учитывающая характер организации придомовых территорий, насыщен­ность жилых районов объектами обслуживания и их транспортные связи с другими частями города. Ее результатом должно стать определение сущест­вующего качества жилищного фонда и основополагающие материалы для принятия мероприятий по дальнейшему сохранению и обновлению жилищного фонда в рамках проведения комплексной реконструкции территорий массовой жилой застройки.

Выполненное автором исследование по проведению комплексной реконструкции и обновление сложившейся застройки показало, что в настоящее время отсутствуют:

- механизмы взаимосвязи комплексной реконструкции с производственным потенциалом и бюджетной политикой города;

- нормативно-правовая база взаимоотношений участников процесса воспроизводства, обеспечивающая эффективное взаимодействие населения, муниципалитета и застройщика;

- управленческие, организационные и репревативные механизмы, обеспечивающие снижение издержек при проведении реконструкционных работ, адаптирующихся к изменению социально-экономической ситуации;

- методика определения организационной надежности основных участников и потенциалоемкости градостроительной среды,

  1   2   3

Поиск по сайту:



База данных защищена авторским правом ©dogend.ru 2019
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Уроки, справочники, рефераты