Домой

Экономические аспекты развития рынка доступного жилья (на материалах Республики Казахстан) Реферат диссертации на соискание академической степени магистра экономики и бизнеса по




Скачать 268.03 Kb.
НазваниеЭкономические аспекты развития рынка доступного жилья (на материалах Республики Казахстан) Реферат диссертации на соискание академической степени магистра экономики и бизнеса по
Дата08.01.2013
Размер268.03 Kb.
ТипРеферат
Содержание
Степень изученности проблемы
Цель и задачи исследования.
Предмет исследования
Теоретической и методологической основой исследования
Научная новизна диссертационной работы
Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту
Научно-практическая значимость проведенного исследования
Апробация и внедрение результатов исследования
Объем и структура диссертации
Основная часть
Список опубликованных работ по теме диссертации
Зерттеу нысаны
Зерртеу мақсаты
Жұмыстың ғылыми жаңалығы мынада
Зерттеудің ғылыми-тәжірибелік маңыздылығы.
Еңгізілу деңгейі.
Подобные работы:


УДК 35.073.542:332.832. 2(574) На правах рукописи



КАРИБАЕВ ТАЛГАТ АМАНГЕЛЬДИЕВИЧ


Экономические аспекты развития рынка доступного жилья

(на материалах Республики Казахстан)


Реферат


диссертации на соискание академической степени магистра экономики и бизнеса по специальности 6МO50600 - «Экономика»


Кызылорда, 2012




Работа выполнена в Кызылординском государственном университете имени Коркыт Ата


Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Шалболова У.Ж.


Официальный оппонент: кандидат экономических наук

Ким Е.Г.


Защита состоится «____» июня 2012 г. в ____ часов на заседании государственной аттестационной комиссии в КГУ имени Коркыт Ата по адресу: 120014, г. Кызылорда, Главный учебный Корпус, ул. Айтеке би, 29А.


С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке КГУ имени Коркыт Ата по аресу: 120014, г. Кызылорда, ул. Байсеитова, 100.


ВВЕДЕНИЕ


Актуальность темы исследования. Комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения – основная цель Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы, а также принятой Правительством РК новой Программы развития жилищного строительства на 2011-2014 гг.

Одним из основных направлений развития экономики страны является развитие жилищного строительства, выполняющее социальную политику государства по обеспечению доступного жилья. Жилищное строительство – одно из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года, которое является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

Реализация Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан по обеспечению доступным жильем отдельных слоев населения в настоящее время является одной из первостепенных направлений социального развития. Президент Казахстана Н.Назарбаев в ежегодных Посланиях народу страны постоянно одной их основных направлений выделяет вопросы обеспечения населения жильем. В них определены такие направления, как развитие строительной индустрии, строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития индивидуального жилищного строительства.

В принятой программе предусмотрены три основных направления государственной поддержки жилищного строительства: использование системы жилстройсбережений для реализации жилья, фондирование банков второго уровня для финансирования строительства, а также строительство инженерных коммуникаций.

Состояние жилищного строительства зависит от уровня экономического развития страны и благосостояния ее граждан. Принимая во внимание, что обеспечение населения доступным по стоимости качественным жильем является одним из важных факторов улучшения уровня жизни и благосостояния населения необходимо комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающих доступность жилья широким слоям населения.

Строительство нового жилья обеспечит в свою очередь объемом работ строительные компании и предприятия строительной индустрии и поможет наладить производство по выпуску строительных материалов, и приведет к развитию строительной отрасли и созданию новых рабочих мест. Все это направлено на формирование и проведение единой в стране политики жилищного строительства, обеспечения населения качественным и относительно доступным по стоимости жильем.

Рассмотрение экономических аспектов рынка доступного жилья в Казахстане определили актуальность темы исследования.

^ Степень изученности проблемы. Основные подходы в жилищной сферы в экономической науке рассмотрены в трудах таких зарубежных ученых, как Баррос П., Ст. Батлер, Бригхем Ю., Гиттинджер Дж., Горбунов Э., Дж. Дэниелл, Джек У., Олсон А., Маддал Г.С., Маркандия А., Самуэльсон Т., Р. Страйк, Тол Я., Фальцман В., Харбергер А., Харисс Ф., Хитсхузен Ф., Эрланг А., и др.

Особый вклад в разработку теории рынка жилья и вопросов реформирования жилищного сектора внесли ученые-экономисты стран СНГ: Арсланова З., Балтрушевич Т., Бузова И.А., Белкин Т., Богомолов О.А., Варежкин В.А., Винокуров В.А., Горемыкин В.А., Забелин П.В., Ильин А.И., Косарева Н.Круглов М.И., Любанова М.П., Мелкумов Я.С., Нестеров Л., Степанов О.И., Улюкаев А., Ходжаев Д., Черняк В.З., и ряд других.

Значительный вклад в исследование теоретических и практических аспектов эффективного развития рынка жилья в РК внесли такие ученые, как Адилов Ж.М., Аитов И.А., Алимбаев А.А., Арын Е.М., Ашимбаев Т.А., Баймуратов У.Б., Баяхметов Т.Б., Бисенов К.А., Даутова М., Ерали А.К., Еремин А.С., Шалболова У.Ж. и другие.

Необходимость дальнейшего изучения всех основных экономических аспектов развития рынка доступного жилья обусловили в конечном итоге выбор темы и направлений диссертационного исследования.

^ Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является исследование и изучение экономических аспектов рынка доступного жилья в Казахстане.

В соответствии с указанной целью диссертации и, исходя из утверждения специфики развития рынка доступного жилья были поставлены следующие задачи:

- изучить теоретические и методологические положения по экономическим аспектам развития рынка доступного жилья;

- расширить и углубить знания о современных тенденциях развития рынка жилья в Республике Казахстан;

- обосновать методологические подходы к определению оценки эффективности проектов строительства доступного жилья и обобщить зарубежный опыт развития данного рынка;

- проанализировать современное состояние рынка жилья в Республике Казахстан и выявить основные тенденции их развития на основе анализа факторов, влияющих на эффективность строительства объектов жилого назначения;

- дать оценку развития рынка жилья и жилищного строительства в Республике Казахстан;

- определить экономическую эффективность строительства объектов жилищной сферы;

- дать рекомендации по дальнейшему развитию рынка доступного жилья в Казахстане.

^ Предмет исследования – совокупность научных методов и экономических подходов в вопросах развития рынка доступного жилья в Республике Казахстан.

Объектом исследования выступает рынок доступного жилья Республики Казахстан.

^ Теоретической и методологической основой исследования явились, главным образом, фундаментальные труды зарубежных и отечественных ученых-экономистов по вопросам развития рынка жилья, законодательно-правовые акты и постановления Правительства РК, определяющие основные условия функционирования рынка недвижимости, Стратегия развития Казахстана до 2030 года, Государственные программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан, отраслевые методические материалы, нормативно-технические и руководящие документы, данные Агенства Республики Казахстан по статистике, информация управленческих учреждений и научно-исследовательских и проектных организаций.

В ходе исследования были использованы методы системного анализа, факторного и сравнительного экономического анализа, монографической и графической иллюстрации и другие.

^ Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

- на основе изучения теоретических и методологических положений по развитию рынка недвижимости в экономической науке определены и предложены концептуальные подходы функционирования рынка доступного жилья;

- осуществлен комплексный анализ рынка доступного жилья в Республике Казахстан, на основе которого предложены основные направления и перспективы его развития;

- дана оценка эффективности строительства доступного жилья и разработаны предложения по оценке и выбору наиболее рациональных вариантов строительства доступного жилья из числа альтернативных;

- предложены и обоснованы рекомендации по созданию нового экономического механизма реализации доступного жилья через систему жилстройсбережений.

^ Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:

- теория рынка доступного жилья и методология оценки эффективности строительства жилья с использованием определенных критериев и показателей эффективности;

- анализ современного состояния рынка жилья в Казахстане и выявленные в результате предпосылки перспективного развития рынка доступного жилья;

- оценка эффективности строительства доступного жилья

- новый экономический механизм реализации доступного жилья через систему жилстройсбережений.

^ Научно-практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что результаты исследования позволяют решить комплекс проблем в изучении экономических аспектов рынка доступного жилья, повышения эффективности оценки строительства нового жилья. Применение предложений и рекомендаций, сформулированных в диссертации, позволит усилить и в значительной мере обновить теоретико-методологическую базу исследования вопросов регулирования рынка доступного жилья и стратегических перспектив развития данного рынка. Разработанные автором научно обоснованные результаты могут быть использованы в деятельности банков второго уровня и подтверждены актами о внедрении.

^ Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и результаты исследования докладывались и обсуждались на международных и областных научно-практических конференциях, в том числе: «Актуальные проблемы обеспечения качества и конкурентоспособности товаров и услуг в условиях глобализации» (Караганды, 2012 г.), «20 жыл: Экономикалық өрлеу және тәуелсіздік туы» (Кызылорда, 2012 г.). Результаты работы использованы в деятельности АО «БТА Банк».

Публикации. По теме исследования опубликовано 2 научные работы общим объемом 0,8 п.л., в том числе, в материалах международных и областных научно-практических конференций - 2.

^ Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, выводов, списка основных использованных источников. Диссертация включает 86 страниц текста, содержит 10 таблиц и 13 рисунков.


^ Основная часть


В первом разделе «Теоретические и методические основы развития рынка доступного жилья в Казахстане» раскрыты экономические основы формирования рынка доступного жилья, методические особенности оценки эффективности строительства доступного жилья и проведен анализ зарубежного опыта развития жилищного строительства.

Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам. Обеспечение граждан доступным жильем является важным фактором создания атмосферы стабильности, так как человек, имеющий недвижимость, подумает, прежде чем совершить противоправное действие или нарушить права другого человека.

Президент Казахстана Н.Назарбаев в ежегодных Посланиях народу страны постоянно одной их основных направлений выделяет вопросы обеспечения населения жильем. В своем Послании в 2008 г. Президент отметил следующие направления: доступность и качество жилья; предоставление государственным служащим и работникам бюджетной сферы через систему жилищных строительных сбережений предварительных жилищных займов по процентной ставке, не превышающей 4% годовых; акцент на строительстве арендного жилья; обеспечение прозрачности деятельности строительных компаний и повышение уровня конкуренции в отрасли; усиление защиты прав участников долевого строительства жилья; упрощенные правила предоставления и оформления земельных участков в целях стимулирования индивидуального жилищного строительства; освоение индустриальных, недорогих и экологичных технологий строительства индивидуального жилья; нужно использовать передовой опыт зарубежных стран.

Для большинства казахстанских семей необходимость улучшения жилищных условий является насущной проблемой. В улучшении жилищных условий нуждается около 70% населения республики. Однако недостаточные объемы жилищного строительства, ежегодный рост цен на жилую недвижимость, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного строительства над нормативными, значительный износ производственных фондов в строительстве, как и многие другие вопросы, определяют ситуацию формирования рынка доступного жилья как проблемную. В стране выявилось большое количество проблем, препятствующих формированию рынка доступного жилья. Основными причинами, сдерживающие доступность жилья в республике по проведенными нами исследованиям, позволили выявить: спекулятивный рост стоимости жилья на вторичном рынке; монопольно завышенная стоимость строящегося жилья; высокая доходность инвестиций в недвижимость; низкое соотношение между уровнем денежных доходов и стоимостью жилья; неэффективная система ипотечного кредитования; неразвитость системы жилищных строительных сбережений; недостаточное предложение на рынке жилья; отсутствие рынка арендного жилья (рис. 1).



Примечание - Составлено автором.


Рисунок 1 - Факторы, сдерживающие доступность жилья в Казахстане


При оценке эффективности строительства жилья (доступного) необходимо пользоваться критериями общеизвестными в международной практике, а именно чистой текущей стоимости проекта строительства жилья, внутренней нормы доходности инвестиций, индекса рентабельности (прибыльности), а также дисконтированного периода окупаемости проекта строительства жилья.

Строительная отрасль одна из первых отраслей, получившая негативный эффект от мирового экономического кризиса. Но тем не менее, сектор строительства является одним из стратегических направлений Правительств многих стран, ввиду его исключительной важности в увеличении показателей экономического развития государств.

Если рассматривать зарубежный опыт строительства доступного жилья, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций. О развитости зарубежных институтов жилищного строительства говорят следующие факты. В России лишь для 11% населения на одного человека приходится 17-18 м2 жилья, за рубежом данные цифры составляют 30-35 м2. Исключительно важное значение рои оценке рынка доступного жилья имеет значение количественного экономического показателя, как обеспеченность населения жильем в расчете на 1 м2 (рис. 2).

Примечание – Данные Агентства РК по статистике и информационного ресурса Urban-Planet.


Рисунок 2 - Обеспеченность населения жильем (кв. м. на 1 чел.) по состоянию 2010 г. (в % к 2005 г.)


Из приведенного анализа видно, что на 1 человека наибольшая обеспеченность жильем приходится в Норвегии (73 м2) и наименьшая (8 м2) в Таджикистане. Исходя из данных, потенциал роста жилья по площади на 1 человека в Казахстане достаточно высок, даже в случае сравнения с данными по странам СНГ. Государство создает благоприятные условия для комплексного решения проблем развития жилищного строительства, обеспечивающие доступность жилья широким слоям населения.

Во 2 главе данного исследования проведен анализ рынка доступного жилья в Республике Казахстан. Формированию благоприятных тенденций в области жилищного строительства способствовали макроэкономические факторы: общий экономический рост, стабильная политическая обстановка, приток иностранного капитала и инвестиционных вложений, рост благосостояния населения, возможность легализации доходов, развитие ипотечного кредитования. Доля строительства в ВВП в 2010 г. составила 8,5%, что выше уровня 2009 г. в 1,08 раза. Объем вводимых в эксплуатацию основных фондов в 2010 г. по сравнению с аналогичным показателем 2005 г. увеличился в 1,97 раза. Анализ показал, что средняя стоимость 1 м2 жилья в среднем по республике выросла в 1,8 раза (рис. 3).



Примечание – Составлен автором.


Рисунок 3 – Динамика стоимости строительства жилья в среднем по РК за 2005-2010 гг.


В развитии экономики Казахстана в 2004-2011 гг.наблюдется рост спроса на жилую и коммерческую недвижимость. Это дало импульс развитию строительного сектора и рынка ипотеки. В 2007 г. цены на вторичном рынке жилья выросли на 1780% по отношению к 2000 г., а но новое жилье на 775% тоже соотвтственно. Объем ипотечного кредитования банками второго уровня достиг 700 млрд. тенге. На наш взгляд некоторыми причинами поддержания уровня операций на высоком уровне являются: поддержание уровня операций на рынке жилой и коммерческой недвижимости, ввиду снижения цен на нее; низкая обеспеченность населения в стране жильем; рост операций с залоговым имуществом банками второго уровня.

Экономический спад в стране отрицательно повлиял на уровень деловой активности в строительном секторе. В этот период многие крупные строительные и девелоперские компании были вынуждены приостановить и перенести сроки ввода в эксплуатацию большинства объектов. В Казахстане общий объем жилых площадей, введенных в эксплуатацию в в 2003 г. вырос с 2,1 млн. м2 до 6,4 млн. м2 в 2009 г. (рис. 4).



Примечание – Составлен автором.


Рисунок 4 - Общая площадь построенных жилых домов в Республике Казахстан


В Казахстане за период с 2000 г. по 2009 г. построено около 45 млн. м2 жилья, при существующих 276 млн. м2 или обновление составило 17%. В будущем планируется, возводить порядка около 6 млн. м2 жилья или 3% от существующего объема. Согласно данным, было зафиксировано уменьшение показателей ввода жилых домов до 6%, с одновременным снижением индивидуальных строений на 9% в 2008 г. и на 12% в 2009 г.

В 2010 г. реализация со стороны государства антикризисных мер позволила не допустить снижения объёмов ввода жилья и сохранить его на достигнутом уровне 2009 г. Данный показатель фактически составил 6,4 млн. м2 или 100,1% по сравнению с 2009 г. В 2011 г. построено порядка 6,0 млн. м2 жилья за счет всех источников финансирования, из них 494 тыс. м2 государственного жилья за счет средств из республиканского бюджета и порядка 2,3 млн. м2 жилья с участием дольщиков, завершаемых за счет господдержки. Рынок строительства с участием частного капитала в годы кризиса сузился и не имеется явных предпосылок для его оживления, если не учитывать фактор антикризисных мер, то. Так, если в 2007 г. объем инвестиций составил 490 млрд. тенге, то в 2010 г. – 317 млрд. тенге, то есть произошло сокращение на 35%.

Факторами роста строительства жилья могут быть наличие в залогах банков второго уровня земельных участков для строительства, находящихся в районах застройки и имеющих перспективу быть вовлеченными в строительство в случае наличия инфраструктуры. При этом государство не должно являться активным участником рынка или подменять его. По мировому опыту роль его должна заключаться в регулировании рынка, а непосредственное участие ограничивается решением проблем социально-защищаемых слоев населения, строительством инженерно-коммуникационной инфраструктуры.

В 2011 г. завершено 58 объектов долевого строительства с 13 тыс. дольщиками. В том числе в г.Астане - 25 объектов с 6 тыс. дольщиками, в г.Алматы - 19 объектов с 3,4 тыс. дольщиками, в других регионах - 14 объектов с 4,3 тыс. дольщиками (рис. 5).



Примечание – Составлен автором.


Рисунок 5 - Объемы жилищного строительства РК в 2011 г. по формам собственности


Согласно утвержденной «Программа жилищного строительства на 2011-2014 годы» в 2011 г. выделено 360 млрд. тенге, в т.ч. 20,8 млрд. тенге для реализации пилотных проектов с участием АО «Жилищный строительный сберегательный банк» и местных исполнительных органов. Всего в 2011-2014 гг. ожидается строительство около 24,3 млн. м2 жилья, в т.ч. 6 млн. м2 жилья постоено в 2011 г. В 2012 г. планируется построить 3,2 млн. м2 жилья, в т.ч. индивидуальное жилищное строительство – 0,8 млн. м2, государственное жилье – 0,4 млн. м2, коммерческое жилье – 2 млн. м2.

В рамках программы для удовлетворения растущего спроса стимулируется строительство жилья. Финансирование ведется через акиматы и банки второго уровня (АО «Жилстройсбербанк») для финансирования из числа своих вкладчиков. Идея финансирования через АО «Жилстройсбербанк» заключается в реализации новой схемы строительства жилья с использованием потенциала системы жилстройсбережений. В рамках программы предусмотрено выделение 26 млрд. тенге для увеличения уставного капитала государственного банка. Будут сохранены объемы государственной поддержки строительства арендного жилья до 2015 г. – ежегодно по 10 млрд. тенге. В 2012г. предусмотрено 6,6 млрд. тенге на развитие городов-спутников городов Астаны и Алматы, а также 4,8 млрд. тенге по программе «Нурлы кош» на строительство инженерных сетей.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, несмотря на государственные программы поддержки жилого строительства, в настоящее время принцип коммерциализации процессов в секторе гражданского строительства остается неопределенным. Инвестиции в сектор жилищного строительства эконом-класса на сегодняшний день практически полностью состоят из государственного финансирования, превышая частные вклады, которые действуют из соображений быстрой оборачиваемости и возвратности средств. На наш взгляд, рост данного вида инвестиций будет сохраняться в основном в сегменте элитного класса, и возврат объемного частного финансирования в нижний сегмент в ближайшем будущем будет медленным, достаточно осторожным, и в основном зависящим от расширения банковского кредитования.

Тем не менее, базируясь на текущем и прогнозном уровне спроса на СМР от выполнения государственных программ в секторе жилой недвижимости, медленном увеличении доходов населения и прогнозируемом улучшении состояния роста ипотечного кредитования, на наш взгляд постепенный рост спроса на рынке недвижимости и объемов строительной отрасли в ближайшие годы.

Государственная программа жилищного строительства на 2008-2010 годы была завершена в 2010 г. Дальнейшее развитие жилищного строительства предусмотрено в Программе по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010-2014 годы. Обеспечение индустриально-инновационного развития строительной индустрии, устойчивый и сбалансированное производство строительных материалов в Республике Казахстан является основной целью данной программы. В данном случае под строительной индустрии подразумевается: реформирование системы технического регулирования строительной отрасли, совершенствование территориального планирования регионов и градостроительное развитие населенных пунктов, совершенствование системы сметного ценообразования в строительстве с участием государственных инвестиций, развитие промышленного и гражданского строительства.


Уменьшение частных инвестиций в жилищное строительство значительно сократилось в 2008 г. В докризисный период за счет них строилось более 87% жилья, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства до 60%. Поэтому на наш взгляд, следует ожидать, что в 2012 г. произойдет снижение объемов жилищного строительства, что может в свою очередь повлечь рост цен на жилье.

Задача государства состоит в том, чтобы дать импульс для расширения применения новых механизмов финансирования строительства жилья, путем их стимулирования. Необходимо отметить, что государством накоплен значительный опыт оказания поддержки рынка через акиматы и государственные институты развития, такие как акционерное общество «Казахстанская ипотечная компания», акционерное общество «Фонд Национального Благосостояния «Самрук-Казына» (ФНБ «Самрук-Казына»), ЖССБК в рамках реализации Государственной программы жилищного строительства и антикризисных мер. Необходимо продолжить меры государственной поддержки жилищного строительства. При этом надо сохранить объемы ввода государственного жилья, шире использовать потенциал системы жилищных строительных сбережений, продолжить строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также стимулировать привлечение частных инвестиций в жилищное строительство.

В 3-ей главе предложены основные направления совершенствования развития рынка доступного жилья в РК. Развитие рынка доступного жилья зависит от макроэкономической ситуация в стране, которая постепенно восстанавливается. Так как рынок жилья чувствителен к изменениям, происходящим в экономике страны, можно ожидать некоторые изменения. Улучшение экономики должно сопровождаться улучшением благосостояния населения, что в свою очередь косвенно отразится и на рынке строительства доступного жилья.

В рамках реализации последней программы из республиканского бюджета выделено на строительство жилья через систему жилстройсбережений на 2011-2013 гг. 48,8 млрд. тенге, в том числе в 2011 г. - 28,8 млрд. тенге для реализации пилотных проектов (табл. 1).


Таблица 1 - Основные показатели реализации доступного жилья в Казахстане

Показатели

2011 г.

2012 г.

2013 г.

2014 г.

1. Строительство жилья за счет всех источников финансирования, тыс. м2

6000

6050

6100

6150

2. Строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений, тыс. м2

189,7

299,6

307,2

-

3. Строительство арендного (коммунального) жилья, тыс. м2

152,6

136,0

134,8

135,3

4. Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки, км.

1 017,2

2 034,4

1 525,8

1 525,8

Примечание – Составлено автором по материалам Государственной программы развития жилищного строительства на 2011-2014 гг.


В 2012 г. выделено на строительство жилья ещё 32 млрд. тенге. Это позволит обеспечить в 2012 г. ввод в стране 300 тыс. м2 кредитного жилья.

Государство намерено размещать целевые депозиты в банках второго уровня на период строительства и начала реализации жилья для финансирования строительства жилья на следующих условиях: кредитование строительства жилья эконом-класса (в основном 3-го класса); утверждение предельной цены жилья в размере до 170 тыс. тенге за 1 м2 в зависимости региона и от особенностей проекта; предельная банковская ставка по займам для застройщиков в размере 12% годовых (срок займа – до 5 лет).

В 2011 г. уже было выделено 57 млрд. тенге, в 2012 г. выделяется ещё 13 млрд. тенге, ожидается ввод 1,7 млн. м2 коммерческого жилья. Согласно условиям Программы жилищного строительства ряд банков второго уровня – Центр Кредит, БТА, Евразийский банк участвуют в проектах и выдают кредиты застройщикам. Строительство общей площади жилья составляет в 2011-2014 гг. – 24 300 тыс. м2, в том числе в 2011 г. – 6 000 тыс. м2, в 2012 г. – 6 050 тыс. м2, в 2013 г. – 6 100 тыс. м2, в 2014 г. – 6 150 тыс. м2.

В рамках реализации программы жилищного строительства необходимо создать новый экономический механизм реализации доступного жилья.

Механизм строительства и реализация жилья через систему жилстройсбережений выглядит следующим образом (рис. 6):







Примечание – Составлен автором по материалам Государственной программы развития жилищного строительства на 2011-2014 гг.


Рисунок 6 - Механизм строительства и реализация жилья через систему жилстройсбережений


Создание данного механизма, должно осуществляться через систему определенных мероприятий через:

а) строительство и реализацию жилья с участием местных исполнительных органов (МИО) и системы жилстройсбережений;

б) фондирование банков второго уровня, а именно, через: депозитно-накопительную систему с последующей ипотекой; депозитно-накопительную систему с последующей продажей в рассрочку; схему реализации жилья, построенного с участием частных инвестиций через систему жилстройсбережений; другие направления повышения доступности жилья и создания дополнительных стимулов для увеличения объемов жилищного строительства.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ


Содержащиеся в диссертации теоретические выводы, рекомендации и предложения, касающиеся экономических аспектов рынка доступного жилья, являются весьма актуальными, и их суть сводится к следующему:

1. Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам. На доступность жилья влияет множество факторов, основными из которых являются: рыночная стоимость жилья, уровень денежных доходов населения и наличие сбережений, наличие финансовых схем приобретения жилья в рассрочку, участие в долевом строительстве, аренда.

2. Основными причинами, сдерживающие доступность жилья в республике по проведенными нами исследованиям, позволили выявить: спекулятивный рост стоимости жилья на вторичном рынке; монопольно завышенная стоимость строящегося жилья; высокая доходность инвестиций в недвижимость; низкое соотношение между уровнем денежных доходов и стоимостью жилья; неэффективная система ипотечного кредитования; неразвитость системы жилищных строительных сбережений; недостаточное предложение на рынке жилья; отсутствие рынка арендного жилья.

3. Системные преобразования в экономике, создание институтов рынка жилья и жилищной ипотеки, осуществляемые в настоящее время в Казахстане объективно обусловлены и закономерны. В Казахстане в середине 90-х годов прошлого столетия быстрый рост предложения и продажи новой недвижимости, сохранявшийся на протяжении нескольких последних лет, сформировался под влиянием факторов, действие которых затем ослабло или прекратилось. Этими факторами явились быстрая поляризация доходов и сбережений населения, повышенный спрос на недвижимость нерезидентов, удовлетворение платежеспособного спроса на новое жилье со стороны групп населения с сверхвысокими доходами и др. Этапы становления рынка недвижимости можно условно разделить на три периода: начальный - 1991-1999 гг.; продвинутый - 2000-2004 гг.; завершающий - начиная с 2005 г.

4. На эффективность объектов жилищного назначения оказывает влияние действие ряда факторов, которые можно объединить в две группы (внешние и внутренние) по условиям критерия эффективности: коммерческой, экономической, бюджетной, социальной. В последнее время в Казахстане происходит переход от критерия минимизации затрат по всем рассматриваемым вариантам или максимума нормы прибыли к критерию неотрицательности чистого дисконтированного дохода. Обобщая подходы, нами предполагается, считать целесообразным использование комплексного подхода, при котором учитываются последствия реализации различных вариантов оценки эффективности на любом этапе жизненного цикла жилого здания.

5. Анализ зарубежного опыта показывает, что в разных странах оказывается поддержка отрасли жилищного строительства. У большинства стран усилия руководства в аналогичной ситуации были направлены на поддержку финансовых институтов, осуществлявших финансирование строительства и покупки жилья. По сравнению с западными странами, где развиты институты по жилищному кредитованию, в нашей стране данные институты еще формируются, а те, которые сформированы, еще не могут предоставлять услуги надлежащего качества. В Казахстане имеются реальные предпосылки для динамического развития отрасли жилищного строительства. Для этого необходимо продолжить бюджетное финансирование развития инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки, в том числе индивидуальное жилищное строительство, строительство кредитного и государственного арендного жилья.

6. Строительная отрасль относится к ведущим отраслям реального сектора национальной экономики. Строительство является одной из наиболее активно развивающихся отраслей Республики Казахстан. Правительством было принято ряд государственных программ, направленных на развитие строительного комплекса: Программа по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов в Республике Казахстан на 2010 – 2014 годы; Государственная программа по развитию жилищного строительства на 2008-2010 гг.; Стратегия индустриально-инновационного развития Республики Казахстан на 2003-2015 гг., Государственная программа по развитию жилищного строительства на 2011-2014 гг.

7. Были приняты: Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 гг. На ее реализацию из республиканского бюджета было выделено порядка 187,5 млрд. тенге. Продолжением развития сектора жилищного строительства стала Государственная программа, рассчитанная на 2008-2010 гг. Сумма финансирования возросла до 300,8 млрд. тенге. В целях реализации программы государством были созданы условия для обеспечения граждан жильем посредством строительства недорогого и доступного жилья для среднего класса стоимостью, не превышающей 350 долл. США за 1 м2. Доступное жилье строилось за счет государственных средств по проектам, согласованным с Министерством индустрии и торговли (сейчас Министерством индустрии и новых технологий) и иметь определенные технические и ценовые параметры, в том числе: средняя площадь 3-комнатной квартиры – 80 м2, стоимость 1 м2- не более 350 долл. США в среднем по республике. Дальнейшее развитие жилищного строительства предусмотрено в Программе по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010–2014 годы. Согласно утвержденной «Программе жилищного строительства на 2011-2014 годы» в 2011 г. выделено 360 млрд. тенге, в т.ч. 20,8 млрд. тенге для реализации пилотных проектов с участием АО «Жилищный строительный сберегательный банк» и местных исполнительных органов. Всего в 2011-2014 гг. ожидается строительство около 24,3 млн. м2 жилья, в т.ч. 6 млн. м2 жилья построено в 2011 г. В 2012 г. планируется построить 3,2 млн. м2 жилья, в т.ч. индивидуальное жилищное строительство – 0,8 млн. м2, государственное жилье – 0,4 млн. м2, коммерческое жилье – 2 млн. м2.

8. Для обеспечения доступности построенных жилищ для более широкого круга населения предусматриваются меры, направленные на снижение стоимости строительства жилья. Необходим переход к современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям. В этой связи требуется определить наиболее оптимальную этажность для строительства экономичных жилых домов, иные методы рациональных объемно-планировочных, конструктивных и инженерных решений, а также месторасположение жилых кварталов в системе городской застройки. Необходимо исключить затраты застройщиков жилых домов, связанных с долевым участием в развитии городских энергоисточников, возложив расходы на развитие и благоустройство магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов инженерной инфраструктуры на местные исполнительные органы. Одной из составляющих работы по снижению стоимости строительства жилья является развитие конкуренции между строительными организациями.

9. Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям: совершенствование правовой основы и нормативной базы осуществления ипотечного кредитования; осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием; создание общенациональной системы ипотечного кредитования, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов; принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании; оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья; поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.

10. Для реализации указанных задач возникла необходимость принятия новой Программы жилищного строительства на 2011-2014 годы, в которой будут отражены механизмы по стимулированию жилищного строительства и повышению доступности жилья для широких слоев населения. Экономический механизм реализации доступного жилья осуществляется через: строительство и реализацию жилья с участием местных исполнительных органов и системы жилстройсбережений; фондирование банков второго уровня, а именно, через: депозитно-накопительную систему с последующей ипотекой; депозитно-накопительную систему с последующей продажей в рассрочку; схему реализации жилья, построенного с участием частных инвестиций через систему жилстройсбережений; другие направления повышения доступности жилья и создания дополнительных стимулов для увеличения объемов жилищного строительства.


^ Список опубликованных работ по теме диссертации


1. Программно-целевой подход к решению проблемы обновления жилищного фонда в Казахстане // «Актуальные проблемы обеспечения качества и конкурентоспособности товаров и услуг в условиях глобализации». Караганды, 2012. С. 273-277.

2. Рынок недвижимого имущества в Казахстане // «20 жыл: Экономикалық өрлеу және тәуелсіздік туы» облыстық ғылыми-тәжірибелік конференция. Кызылорда, 2012.

Түйін


Карибаев Талгат Амангельдиевич


Қолжетімді баспана нарығының дамуының экономикалық аспектілері

(Қазақстан Республикасы мәліметтері негізінде)


6М050600 – Экономика мамандығы бойынша Экономика және бизнес магистрі академиялық дәрежесін алу үшін дайындалған диссертациясы


^ Зерттеу нысаны – Қазақстан Республикасының қолжетімді баспана нарығы.

Зерттеу пәні - Қазақстан Республикасында қолжетімді баспана нарығының дамуы мәселесі бойынша ғылыми әдістер және экономикалық тәсілдер жиынтығы.

^ Зерртеу мақсаты - Қазақстан Республикасында қолжетімді баспана нарығының экономикалық аспектілерін зерттеу және зерделеу.

Зерттеудің теориялық және әдіснамалық негізіне отандық және шетелдік экономист-ғалымдардың тұрғын үй нарығының дамуы бойынша іргелі еңбектері, заңнамалық-құқықтық актілер және ҚР үкіметінің қаулылары, мемлекеттік бағдарламалары, Қазақстан Республикасының статистика бойынша Агенттігінің мәліметтері қолданды.

^ Жұмыстың ғылыми жаңалығы мынада:

- экономикалық ғылымда жылжымайтын мүлік нарығының дамуы бойынша теориялық және әдістемелік ережелерді зерттеу негізінде қолжетімді баспана нарығының қызмет етуінің тұжырымдамалық тәсілдер анықталды және ұсынылды;

- Қазақстан Республикасында қолжетімді баспана нарығына кешенді талдау жүргізілді, оның негізінде нарықтың дамуының негізгі бағыттары айқындалды;

- қолжетімді баспана құрылысының тиімділігі бағаланды және қолжетімді баспана құрылысының тиімді нұсқаларын таңдау және бағалау бойынша ұсыныстар өңделді;

  • тұрғын үй құрылыс жинақтау жүйесі арқылы қолжетімді баспананы өткізу бойынша жаңа экономикалық механизмін қалыптастырудың ұсыныстары негізделді.

^ Зерттеудің ғылыми-тәжірибелік маңыздылығы. Диссертацияның қорытындылары мен ұсыныстары қолжетімді баспана нарығын реттеу мәселелерін зерттеуде теориялық-әдістемелік базаны және аталған нарықтың стратегиялық даму перспективаларын күшейтуге және жаңалауға мүмкіндік береді.

^ Еңгізілу деңгейі. Автордың ғылыми негізделген ұсыныстары БТА қызметінде еңгізуге қабылданды.


Summary


Karibaev Talgat


Economic aspects of the development available vein market (on material of the Republic of Kazakhstan


is submitted for the academic master's degree of economy and business on 6MO50600 – «Economica» speciality


Object of the research is a market of available vein in Republic of Kazakhstan.

Subject of the research is the collection of the scientific methods and economic approaches in questions of the development market available vein in Republic of Kazakhstan.

Objective of the research are research and study of economic al aspects available vein of market in Kazakhstan.

Theoretical and methodological basis of the were, mainly, fundamental works of foreign and domestic scientist-economist on questions of the vein market's development, legislative-legal acts and resolutions of Government RK, defining the main conditions of the operation of premises market, Strategy of the development of Kazakhstan before 2030, State programs of the housing construction's development in Republic of Kazakhstan, branch methodical material's, normative-technical and managing documents, indexses of Agensy on statistics Republics of Kazakhstan, information of the management institutions and research and design organization.

Scientific novelty of the research:

- on base of study of the theoretical and methdological positions on premises market's development in economic science are determined and conceptual approaches of the available vein market's operation are offered;

- the complex analysis of available vein market's in Republic of Kazakhstanis provided, on base which are offered the main trends and prospects of its development;

- is given the estimation of efficiency available vein's construction and offers on estimation and choice the most rational variant available vein construction from number alternative are offered;

- recommendations on making the new economic mechanism of available vein's realization through system housing building savings are offered and motivated.

Scientific and practical significance - in that that results of the study allow to solve the complex of the problems in study economic aspects available vein's market, increasing to efficiency of the estimation construction new vein. Using the offers and recommendation, worded in thesises, will allow to intensify and in significant measure will update the theorist-methdological base of the study of the questions of the regulation available vein's market and strategic prospects of the development given market.

Aprobation of the results - major dissertation results are used in the work of «Turan Alem Bank».


Скачать 268.03 Kb.
Поиск по сайту:



База данных защищена авторским правом ©dogend.ru 2019
При копировании материала укажите ссылку
обратиться к администрации
Уроки, справочники, рефераты